רכישת דירה חדשה מקבלן היא ללא ספק חוויה מרגשת, בטח אם זאת הדירה הראשונה שרוכשים. זאת גם הסיבה שיש להיזהר מטעויות שונות שלעתים עושים בעקבות ההתרגשות. בדרך כלל הטעויות מתחילות בקבלת חוזה "סטנדרטי" מהקבלן שיש לעיין בו ובהמשך לחתום עליו. עצרו! החוזה הזה מוטה מאוד לטובת הקבלן (כל קבלן!). לכן, יש להתייעץ עם עורך דין מטעמכם לפני החתימות. על כך במאמר שלפניך.
אתם לפני רכישת דירה חדשה מקבלן ומקבלים ממנו הסכם מכר לרכישת הדירה. על הסכם זה תתבקשו לחתום בהמשך הדרך (ועל כל הנספחים שלו) אבל מומלץ שלא למהר ולקבל ייעוץ משפטי של עורך דין קניית דירה מקבלן מטעמך. ההסכם מוטה לטובת הקבלן ומנוסח בדרך שמגנה עליו ולא עליכם בפני בעיות אפשריות לאורך תהליך הבניה, הרכישה וקבלת המפתח.
מהם השינויים שחייבים לעשות בעת קניית דירה מקבלן?
חובה להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מטעמכם שיעיין בהסכם, יציין הערות וידאג רק לאינטרסים שלכם. רק בדרך זו תימנעו טעויות שעלולות לעלות לכם ביוקר רק מבחינה כלכלית ונפשית.
אלו 5 נקודות מפתח בכל הסכם מכר דירה מקבלן שמוטות בד"כ לטובת הקבלנים:
- ערבות בנקאית – יש לוודא שניתנת לקונה ערבות בנקאית על פי חוק מכר דירות בהתאם לכל תשלומי התמורה וגם לקבוע כי החזרת הערבויות לחברה הקבלנית תהיה רק לאחר רישום הערת אזהרה לטובת הקונה עם קבלת החזקה בדירה.
- היתר בנייה – יש לוודא שקיים היתר בנייה לפרויקט כולו והוא קביל עבור רישום בית משותף, ולקבוע מועד לקבלתו עבור הקונה. במידה ולא יהיה היתר עד התאריך המוסכם, יוכל הקונה לבטל את הרכישה ולקבל חזרה את כל הסכומים שכבר שילם לחברה הקבלנית בצירוף ריבית והצמדה ושכר טרחת עורך דין בעת החתימה על החוזה.
- המצב הקנייני – יש לבדוק היטב את המצב הקנייני של הקרקע והאם לקבלן יש את זכויות הבנייה הנדרשות להקמת הפרויקט. כמוכן האם יש מניעה משפטית או אחרת כנגד הקבלן לביצוע הפרויקט או מכירת דירות בו.
- מועד המסירה – חובה לציין שמסירת הדירה לקונה תהיה רק כאשר יש טופס 4 לאכלוס. כמו כן לציין שהדירה תיחשב גמורה וראויה למסירה לקונה רק כאשר היא מחוברת לכל התשתיות, כגון: חשמל, גז, מים וביוב. כמו כן יש להוסיף גישה לחניה ו/או למחסן אם ישנם כאלו.
- תקופת איחור – יש לציין מה הפיצוי שיקבל הקונה על כל איחור במסירת הדירה מתאריך היעד המתוכנן וגם שתעמוד לו הזכות לבטל את העסקה כולה מעבר לתאריך כלשהו. במקרה כזה יקבל את כל הכספים שכבר שילם בחזרה בתוספת של ריבית והצמדה למדד תשומות הבנייה.
אלו הן רק 5 דוגמאות לסעיפים שעלולים להיות בעייתיים בפרויקט בנייה של פרויקט חדש ורכישת דירה מקבלן. כמובן שיש לפחות עוד 10 סעיפים מרכזיים שיש לתת עליהם את הדעת והם קיימים בכל הסכם מכר עם קבלן. עו"ד של הקבלן דואג לאינטרסים שלו בלבד.
רק עורך דין קניית דירה שדואג לאינטרסים שלך ידאג שאכן תהיה מוגן לאורך כל תהליך הרכישה עד קבלת המפתחות לדירה וגם לאחר מכן (אחריות ותיקונים…).
המאמר נכתב בשיתוף עם חן טיגר, עורך דין מקרקעין בחיפה, אשר מייצג מוכרים וקונים בעסקאות מקרקעין באזור חיפה והקריות.