מיסוי מקרקעין: אלו מיסים חלים על עסקאות נדל"ן ? 

עסקאות מקרקעין הן הבסיס לחלק גדול מהמיסים שנגבים במדינת ישראל. על כל עסקת מקרקעין חלים מיסים על הצד המוכר ועל הצד הקונה בעסקה. המיסים הללו הם מס שבח שחל על המוכר ומס רכישה שמוטל על הקונה. את המיסים יש לשלם עד 60 יום מתאריך העסקה והם תנאי לרישום העסקה בלשכת רישום מקרקעין.

המעורבים בעסקאות מקרקעין לא תמיד לוקחים בחשבון את עלויות המיסוי שיחולו עליהם בעקבות העסקה. בישראל יש מיסוי מקרקעין שחל על המוכרים ועל הקונים בעסקאות הללו והתשלום שלהם הוא תנאי הכרחי לרישום העסקה בלשכת רישום המקרקעין. את המיסים הללו יש לשלם באחד ממשרדי מיסוי מקרקעין שפזורים ברחבי הארץ.

אילו מיסים חלים על עסקאות מקרקעין?

יש שני מיסים שחלים על עסקאות נדל"ן:

• מס רכישה שחל על הקונה – המס הזה מוגדר על פי מדרגות מס ובאחוז מסוים משווי הנכס. דוגמא לכך היא דירת מגורים בשווי של עד 1.75 מיליון ₪ . על דירה כזאת, אשר הייעוד שלה הוא למגורים, אין מס רכישה. לעומתה על דירה בשווי של עד 1.3 מיליון ₪ והיא מיועדת להשקעה ולא למגורים של הקונה, יחול מס רכישה של 5% וככל שערך הדירה גבוה יותר כך גם המיסוי הולך וגדל. עבור נכסים שונים שאינם דירת מגורים חל מס בגובה אחיד של 6% מערך הנכס. נכסים כאלו הם חנויות, משרדים, מפעלים וכדומה.
• מס שבח שחל על המוכר – מס זה הוא על רווח הון ממכירת נדל"ן. מס שבח הוא בשיעור קבוע של 25% מהרווח של המוכר מהעסקה. החישוב הוא בין שווי הנכס בעת הקנייה שלו ובין המחיר בו נמכר. לדוגמא נכס שנקנה בסכום של מיליון ₪ ונמכר בסכום של 2 מיליון ₪ יחייב את המוכר לשלם מס שבח של 250,000 ₪. חשוב להוסיף שעד 2014 היה פטור גורף מתשלום מס שבח ולכן על נכסים שנקנו לפני כן משלמים את הרווח היחסי החל משנת 2014 ועד יום המכירה.

את המיסים הללו משלמים לרשות המיסים בישראל, אך יש מס נוסף שלא כולם מודעים אליו ומגיע לעתים בהפתעה ואף מעכב את ביצוע העסקה במקרים כלשהם. זהו היטל השבחה שלעתים יש לשלם לרשות המקומית בה נמצא הנכס.

מהו היטל השבחה?

היטל השבחה הוא היטל בשיעור של 50% מעליית שווי הנכס בזכות פעולות שביצעה הרשות המקומית או היתרים שהעניקה לבעל הנכס ובזכות זאת עלה ערך הנכס. דוגמא לכך היא היתר להוספה של מרפסת בדירה. אם המרפסת מעלה את ערך הנכס ב 300,000 ₪ אז בעל הנכס ישלם היטל השבחה של 150,000 ₪ לרשות המקומית בעת מכירת הנכס.

חשוב לציין שתמיד כדאי לקבל ייעוץ משפטי של עורך דין מקרקעין לפני כל עסקת נדל"ן כדי לדעת מה שיעורי המיסוי הצפויים לחול עליכם בתור מוכרים או קונים בעסקה. לעתים ניתן להשיג הפחתת מיסוי או פטור ולעתים גם מבינים מראש שהעסקה פחות משתלמת עבורכם אם תאלצו לשלם את המיסים הללו.

המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד ארז בורג – עורך דין מקרקעין בצפון אשר מעניק ליווי וייצוג משפטי בעסקאות מקרקעין. אם אתם מחפשים עורך דין מקרקעין בנהריה או עורך דין מקרקעין בעכו – המשרד הוא הכתובת לייצוג משפטי ממוקד מטרה!